2016年房地產估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

估價方法選取

通行的房地產評估方法有比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法，估價方法的選擇應按照房地產估價技術規(guī)則，根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)育狀況，并結合該項目的具體特點以及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。

（1）估價對象法定批準用途為辦公，已建成投入，不屬于待開發(fā)房地產，可再開發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設開發(fā)法進行評估。

（2）估價對象屬于辦公用途，屬于收益性物業(yè)，且估價對象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。

（3）估價對象所在區(qū)域辦會房地產市場發(fā)展勢頭良好，同一類型辦公物業(yè)近期成交較多，特別是估價對象所在樓宇市場交易案例較多，故適宜采用比較法進行估價。

（4）近幾年××市房地產市場發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價對象的客觀市場價值，應選取更加適合的方法進行估價。

綜上所述，同時結合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認為適宜采用比較法和收益法進行估價。估價人員在認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘，結合估價對象的實際情況，并對鄰近地段和區(qū)域同類性質的房地產市場情況進行調查之后，決定選取比較法和收益法作為估價方法。

比較法是將估價對象與在價值時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

收益法就是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折算到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。