2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估計案例與分析》科目第一章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！ 　　

　　市場背景描述與分析

　　市場背景描述與分析應簡要說明估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場總體狀況，并應有針對性地較詳細說明、分析過去、現(xiàn)在和可預見的未來同類房地產(chǎn)的市場狀況。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素及其影響深度會有所不同。因此不同估價報告的市場背景描述與分析會有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。

　　對市場背景描述與分析應注意把握好以下方面：

　　(1)要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序簡要說明估價對象所處房地產(chǎn)市場背景，并且重點說明、分析估價對象所處片區(qū)和本類房地產(chǎn)市場。

　　(2)要注意與估價目的的關聯(lián)性。因為估價目的不同，估價對象的范圍、價值時點、評估的價值類型、估價依據(jù)可能不同，因此估價應考慮的市場背景因素也可能不同。

　　(3)要注意與估價方法的對應。如采用比較法時，則要分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價格水平等，而采用收益法則要側重于分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

　　(4)房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)的市場，因此要對估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場一定時期內的供需狀況及價格走勢進行一定的預測，預測結論應是明確的，預測結論宜通過相關數(shù)據(jù)說明對未來市場的判斷。

　　(5)應注意一定時期相關政策、法規(guī)的出臺對房地產(chǎn)市場的影響。

　　(6)要注意引用的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及估價對象相關行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時效性、準確性。

　　【考點分析】

　　市場背景分析與估價具體情況不符合

　　【往年考點】

　　2013年缺估價對象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、現(xiàn)在及未來變化趨勢分析。報告中分析的寫字樓市場。2005年技術報告缺市場背景分析。