在收益還原法中，資本化率是用于將預(yù)期未來收益轉(zhuǎn)換為當(dāng)前價(jià)值的一個比率。它反映了投資者對于投資風(fēng)險(xiǎn)的要求回報(bào)率以及市場對物業(yè)收益能力的評估。資本化率的計(jì)算通常基于以下幾個方面：

1.市場比較：通過分析類似物業(yè)的交易案例來確定一個合理的資本化率。這涉及到對比同類物業(yè)的售價(jià)、租金收入等數(shù)據(jù)，從中推算出平均或典型的資本化率。

2.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整：考慮投資項(xiàng)目的特定風(fēng)險(xiǎn)因素，如地理位置、建筑質(zhì)量、租戶結(jié)構(gòu)、市場條件等，并據(jù)此對初步估算的資本化率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。例如，如果某物業(yè)位于一個增長潛力大的區(qū)域，則可能采用較低的資本化率；反之，則需提高資本化率以反映更高的不確定性。

3.投資者期望：了解潛在買家對于該類型投資回報(bào)的要求。不同的投資者群體（如機(jī)構(gòu)投資人與個人投資者）可能會有不同的預(yù)期收益率標(biāo)準(zhǔn)，這也會對最終確定的資本化率產(chǎn)生影響。

4.利率水平：參考當(dāng)前市場的借貸成本和無風(fēng)險(xiǎn)利率等因素，因?yàn)檫@些都會間接影響到投資者的投資決策及他們對于物業(yè)收益的要求。

綜上所述，資本化率并非固定不變，而是需要根據(jù)具體項(xiàng)目情況綜合考慮多個因素后得出。實(shí)際操作中，專業(yè)評估人員會結(jié)合以上各方面信息，并運(yùn)用專業(yè)知識做出合理的判斷。