在收益還原法中，確定物業(yè)的年預期收益主要涉及以下幾個步驟：

首先，需要對物業(yè)進行詳細的市場調(diào)研。這包括了解該地區(qū)類似物業(yè)的租金水平、空置率、運營費用等信息。這些數(shù)據(jù)是評估物業(yè)未來可能產(chǎn)生的收入和支出的基礎(chǔ)。

其次，基于收集到的信息計算凈營業(yè)收入（Net Operating Income, NOI）。凈營業(yè)收入是指扣除直接與物業(yè)管理相關(guān)的所有合理預期開支后所剩下的收入總額。這里的開支通常包括維修費、管理費、保險費、稅費等，但不包含貸款利息或本金償還款項。

然后，考慮到物業(yè)的市場狀況和未來發(fā)展?jié)摿?，可能還需要對NOI進行適當調(diào)整。例如，在評估一個正在開發(fā)中的商業(yè)區(qū)內(nèi)的物業(yè)時，可以預期其未來的租金收入會有增長趨勢；相反地，如果該區(qū)域正面臨經(jīng)濟衰退，則需要下調(diào)收益預測。

最后，確定了物業(yè)的年預期凈營業(yè)收入之后，就可以使用適當?shù)馁Y本化率（Cap Rate）將其轉(zhuǎn)換為市場價值。資本化率反映了投資者對于風險的態(tài)度以及他們期望從投資中獲得的回報水平。

總之，準確地估算出物業(yè)的年預期收益是運用收益還原法評估其價值的關(guān)鍵步驟之一。這需要充分了解市場情況、合理預測未來收入，并且能夠正確計算和調(diào)整凈營業(yè)收入。