投資利息

　　房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。只要形成了資金占用，就要計(jì)算利息。

　　土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(四項(xiàng))，借貸資金/自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。自有資金要考慮機(jī)會(huì)成本。

　　投資利息的計(jì)算(五方面)

　　(1)應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目(四項(xiàng))：土地成本，建設(shè)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用(注：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息。因?yàn)闆]有資金占用時(shí)間)。

　　(2)計(jì)息周期，計(jì)算利息的單位時(shí)間——年、半年、季、月。

　　(3)計(jì)息期——估算建設(shè)期(有些是一次性發(fā)生的，有些是建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生的)。

　　(4)計(jì)息方式——單利和復(fù)利兩種方式。

　　P×(1+i1×n)=P×(1+i2)n

　　i1單利利率F=P·(1+i1×n)

　　i2復(fù)利利率F=P·(1+i2)n

　　如3年期存款的單利年利率應(yīng)大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

　　(5)利率——投資利息計(jì)算中一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。